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多重利好释放 激活楼市供需两端

发布日期:2024-06-03 17:35 [ ] 浏览次数:

517日,中国人民银行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、调整个人住房贷款最低首付款比例(以下简称“5·17新政”)。在当天下午国新办举行的国务院政策例行吹风会上,多部门介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况,部署了包括设立3000亿元保障性住房再贷款、出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案等一系列重大政策措施。

在多重利好的推动下,保交房、去库存的楼市攻坚战全面展开。

三举措释放居民购房需求

“‘5·17新政’出台第二天,公司在北京市成交的房子就超过500套,成交的主要是改善型住房。”北京市某房产中介万经理表示,518日当天,他带了十几波人看房。

数据显示,实际市场成交情况已表现出明显升温迹象。以北京为例,518日至19日,二手房日均成交量重回1000套以上,接近2024年春季旺季水平,新住宅项目成交量也有所提升。

“‘5·17新政’对市场的刺激有着立竿见影的效果。”国海证券首席经济学家夏磊在接受记者采访时表示,居民购房需求顺利释放需要3大条件:有购房资格、有购房能力和有购房意愿。降低首付比例、取消贷款利率下限和下调公积金贷款利率三重政策利好是一套降低购房门槛、提升购房意愿的组合拳,有利于楼市企稳。

夏磊分析,“首套15%、二套25%”的首付比例属于历史最低,降低了购房门槛,释放了购房需求;取消全国层面房贷利率下限,让城市调整利率拥有更多自主权,可突破“连续3月房价下跌”的硬性要求,预计更多城市将跟进下调利率,有利于降低购房成本,刺激需求入市;下调住房公积金贷款利率,提供低息购房贷款,是商贷的有效补充。

“此次下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%2.85%5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%3.325%,对缴存人解决住房问题的支持力度更大。”夏磊表示,本次调整后,公积金贷款利率创历史新低,可有效支持工薪收入群体购房,进一步降低购房成本。

5·17新政”发布后,安徽合肥、河南郑州、湖北武汉、湖南长沙已有银行开始执行首套首付15%、二套首付25%的贷款政策。

5·17新政”最大的亮点是从需求端发力,力度之大超出预期。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬举例说,如“首套15%、二套25%”最低首付比例在我国房地产市场中从未有过,在国际上也属于低水平。降低公积金贷款利率、取消住房贷款利率下限,都将显著降低购房成本。

在中航证券首席经济学家董忠云看来,上述举措是向市场释放支持房地产的较强政策信号,有助于改善居民对楼市发展的信心,促进楼市成交回升。他表示,此前已有多轮楼市利好政策出台,出现过成交的阶段性回升,对于此次全国楼房成交量的明显回升需继续关注其持续性。随着利好效应的不断累积,楼市走出底部是必然的。

“总体来看,市场将呈触底反弹走势,不同城市反弹时间存在先后差异。”虞晓芬分析,经过2022年以来两年多的市场回调,不少城市房价调整充分,租金收入比上升,已超出1年期甚至3年期银行存款利率。随着各地房贷利率下降,以房养贷将成为可能,房产自身的投资价值开始显现。

“不同城市的房地产市场存在较大差异。当前,我国房地产市场供求关系发生重大变化,总体供需基本平衡,但分化明显。一二线城市的主要矛盾在于供给,即核心区域土地供给不足和供地郊区化;三四线城市的主要矛盾在于需求。”夏磊表示,本轮政策调整,一线、核心二线城市在供需两方面均可受益,三四线城市则主要在需求端受益。

保交房重塑购房者信心

在刺激需求端的同时,“5·17新政”还千方百计保障供给端,切实做好保交房,保障购房人合法权益。

在国务院政策例行吹风会上,人民银行副行长陶玲表示,人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。

“这将有助于降低房企库存,改善现金流,在缓解房地产领域信用风险的同时,增强社会信用,对推动经济复苏作出贡献。”董忠云说。

夏磊分析,3000亿元再贷款将对楼市产生3大影响:一是去存量商品房库存。地方国有企业在银行支持下,市场化参与收购已建成未出售商品房,可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作保障性住房,能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交房。回笼资金可用于在建项目续建,既维护购房者合法权益,重塑购房者对期房的信心,又防范风险外溢,稳定房地产市场。

在上述吹风会上,住房和城乡建设部副部长董建国也表示,要保障购房人合法权益;充分用好城市房地产融资协调机制,将项目纳入“白名单”给予融资支持;要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。

“此次住房系列保障举措,有利于加快房地产市场正常运转。”夏磊表示,第一,保交房加速推进,保障购房人合法权益。前期影响新房市场企稳的核心原因是购房者担心期房交付问题。随着保交房工作的顺利推进,购房人权益获得保障,可以改善购房者预期,减少对烂尾房担忧,有利于新房销售回暖。第二,投融资与“白名单”机制,可让优质项目有更大机会获得资金续建。截至516日,“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。第三,压实各方责任。明确地方政府、房地产企业和金融机构各自的责任,共同推动保交房问题的解决。

“当前影响房地产市场正常运转的最重要因素是信心和资金。”虞晓芬表示,系列保交房举措一方面极大提振了市场信心,有利于市场参与各方增强对房地产市场预期;另一方面地方政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”,满足在建项目合理融资需求,很大程度上缓解了项目资金链断裂的风险,这对于做好保交房工作和房地产业资金正常循环提供了有力保障。

因城施策创新盘活存量土地

在去库存的大背景下,妥善处置闲置土地、盘活存量土地显得尤为重要。

在上述吹风会上,自然资源部副部长刘国洪表示,将出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施,支持地方政府从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地,帮助企业解困。

董忠云认为,这一政策导向体现了国家对优化土地资源配置、促进房地产市场健康发展的高度重视。政策提出“以需定购”意味着地方政府在收回土地时将更注重实际需求,根据当地住房市场状况和社会保障的需要灵活决定土地的回收,这意味着土地资源的重新分配将更加贴近民生需求。同时,允许地方采取“收回—供应”并行方式简化程序,加快了土地流转速度和使用效率,提升了政策的时效性和有效性。

在夏磊看来,此举有助于进一步改善市场供需关系。据统计,截至20244月,已拿地未销售商品房库存去化周期达54.6个月,以收回、收购等方式处置长久闲置土地,可实现去库存,并提高土地利用效率。对于存量土地用于保障性住房建设的,可再辅以税费支持,增加保障性住房供给。

在鼓励地方政府回购商品房用于保障住房的过程中,虞晓芬提出,要关注以下几个关键点:一是要在充分调研保障性住房需求基础上,明确适合作为保障性住房房源的区位、户型、价格区间、交付时间。二是公开发布信息,让符合条件的意向开发商均有参与机会。三是通过一轮轮竞争性磋商,选择产品质量有保障、转让价格政府与保障对象均能接受的项目转化为保障性住房。实施中,要注意操作规范、透明,严防利益输送。

在“5·17新政”中,多次出现“因城施策”的表述。夏磊认为,因城施策的重要性在于,发挥各城市的调控自主权,根据城市人口情况、供需情况、保障需求,精准施策、一城一策,使房地产调整优化政策落到实处。

以一线城市为例,广州从分区限购到对120平方米以上住房不限购,北京对已有两套房的京籍家庭在五环外再购房进行政策调整,上海对外环外非本市户籍单身购房放开……通过分区、分购房群体的精准施策,适度放宽,可保持房地产市场的平稳健康发展、满足居民刚需和改善性住房需求、优化城市内人口和资源分布。

房地产市场的区域性很强,同为一线城市的北上广深,房地产市场供求关系差异性大,市场表现也不同;即使同一城市内部,中心区域与非中心区域也有很大不同。因城施策,就是要求地方政府通过制定合理的政策,实现供求基本平衡、价格基本稳定,避免出现过度供应或者供应不足的情况,这是维护市场稳定和可持续发展的重要基础。

“总之,通过精准定位每个城市的特点和需要解决的问题因城施策,不仅有助于解决具体城市的房地产市场问题,对于全国房地产市场的总体稳定和可持续发展也具有重要意义。”董忠云说。

(摘自:中国财经报)


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